居住权诞生于罗马法，初衷是为了解决居住的问题，后为大多数国家继承和发展。我国民法典首次对居住权制度的相关内容作出规定，较之于原《物权法》发生了重大变化，是对居住权是否入法争论的社会回应，也是对居住权立法价值的肯定，具有一定的社会和现实意义。

　　本文作者通过对居住权基本理论的阐释，在借鉴域外居住权制度及我国专家学者对居住权制度的建议意见基础上，分析了目前我国现有居住权制度中的不足，期望以此来构建完善我国的居住权。

　　王利明教授支持设立居住权，认为居住权生命力不仅经过了历史的检验，对于解决我国诸多与住房相关的现实问题也相当有价值；还有学者认为设立居住权制度反映了社会的需要，为社会解决了一定的负担，是一种对社会有益的行为，同时也弘扬了助人为乐的道德精神。所有权人希望自己死后，有些与自己有特殊感情的人能够继续维持生活现状，如果没有法律的规定，这种意图就不能实现。

　　梁慧星教授反对设立居住权，认为居住权适用面很窄，人民法院完全可以根据现行的法律作出妥当裁判，不存在社会需求的居住权写进民法分则，明显不合时宜。

　　其他学者认为如果不移植罗马法的体系，只引进居住权并把它作为一种新型的物权种类，居住权是否能融入《物权法》的框架体系、与其他法律制度契合值得研究。居住权的问题完全可以通过附条件买卖租赁以及社会保障制度来解决。

　　如今，民法典用6个条文将居住权纳入法律体系，体现了居住权入典的必要性，与以往围绕土地设立的各项用益物权不同，居住权在他人住宅设立，丰富发展了我国用益物权的体系和种类，是用益物权制度的一种创新。享有居住权意味着即使没有房产证也可以长期甚至终生居住，即便房屋所有权变动，也不能任意“剔除”该居住权。虽然《妇女权益保障法》《老年人权益保障法》《未成年人保护法》等对的居住问题有一些相应的规定，但不能从根本上解决问题，由此可见，居住权制度的设立符合社会发展的需求，促进了物尽其用。设立居住权的正当性及必要性。

　　1.满足了老年人的居住需求。现在，我国进入老龄化社会，居住权制度的设立对老年人“以房养老”不失为一剂良方。考虑到有的老年人可能将住宅出售给相关金融机构，购买住宅的金融机构与老年人签订居住权合同，设立居住权和以房养老的协议，约定居住权期限内不能收回，如果当居住权受到侵害时，居住权人可以直接行使物权请求权。

　　2.平衡了离婚房产分割双方利益。虽然《物权法》第42条和2001年最高人民法院《婚姻法司法解释（一）》第27条第3款规定了夫妻离婚时，对居住有困难的一方，法院可以判决该方对房屋拥有居住权，但不能从根本上解决问题。而用居住权来解释房产分割，更能体现双方意志，便于矛盾的解决。

　　3.保障公租房等住户长期稳定住有所居。目前我国公租房、廉住房的居住权益主要通过租赁合同保障，具有不稳定性。而设立居住权则意味着居住权人对住宅进行最长期限、最大限度的利用，有利于保障低收入群体享有长期稳定的居住权，圆了“安居梦”。

　　随着人们法律意识的提高，社会生活中居住权纠纷的案件越来越多，单纯靠基于家庭关系适用《婚姻法》、基于租赁关系适用《合同法》等有关法律规定无法从根本上解决现有居住权的问题。

　　长期以来，法院一直面临执行难问题，尤其当被执行人只有唯一一套住房而无其他可以执行的财产的情况下，更容易造成执行困局。而房屋所有权能与居住权能的分离，能够保障被执行人的基本生活居住条件，既体现了对被执行人生存权的尊重，又防止案件久拖不执。

　　房屋作为稀缺资源，应最大化地提高利用效能，而在房屋上设立居住权制度，使用权与所有权分离，必然提高了房屋的价值和利用率。房屋所有者可以对房屋享有占有、使用、收益、处分的权能，房屋使用者可以对房屋享有居住权，除了满足最基本的生活需求，更使房屋的多重价值得到实现。

　　居住权的确立是民法典物权编较之于原《物权法》发生的最大变化，由6个条文汇成专门第十四章，对居住权的内容做了基本规定，但是仍存在一定不足之处，本文将逐条进行分析。

　　本条对居住权定义做了规定，“居住权人”为主体，“他人住宅”为客体，以满足生活居住的需要。但是，对于哪些应为居住权人，“他人住宅”的范围都不够明确。第一，除自然人为居住权人，是否还包括法人及非法人组织，目前民法典对居住权主体的范围还需进一步明确规定。第二，居住权人有权按照合同约定设立居住权，此为意定设立居住权，体现了意思自治原则，值得肯定，除了此种方式，是否还包括设立法定居住权值得讨论。第三，“他人住宅”范围不明确，该款容易使人产生误解，难以区分“住宅”与“房屋”。

　　从这三条的规定来看，居住权可由合同、遗嘱两种方式设立，以无偿设立为原则，设立居住权的应当申请登记，这些应予以肯定，但还存在以下不足之处：第一，以合同方式设立居住权包含了五项条款，但是最为重要的所有权人的权利义务和居住权人的权利义务并未规定。第二，设立居住权的方式不限于合同、遗嘱，还应增设法定居住权。对于社会中，本身维权意识比较薄弱甚至不懂法律，而法定居住权可以保障他们的居住安全。对于有争议的是否应设立裁定取得居住权，建议不予设立。第三，以遗嘱方式设立居住权，建议明确修改为“以遗嘱或遗赠方式”设立居住权，减少误解。

　　该条是关于居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租的规定，鉴于居住权一般满足特定人生活居住需要而设立，故主体身份上的特殊性决定了居住权不得转让、继承。但是从现实情况看，这一规定完全限制居住权转让、继承与现实情况不符合，因为为了促进物尽其用，现实拥有很多投资性居住权。一般情况下居住权人不能利用房屋进行收益，比如出租，但是当事人可以通过约定对此予以排除，体现了自愿原则，使该制度更具有弹性。

　　本条关于居住权消灭的规定，列举了两类消灭事由：一是约定的消灭事由出现，即居住权期限届满；二是法定消灭事由出现，即居住权人死亡。但只有这两种情形无法穷尽居住权消灭的所有情况，举例而言，例如设立居住权的房屋被依法征收或者意外损毁的情况下，该居住权是否会消灭。因此，应具体明确居住权的灭失方式，进一步完善我国居住权制度。

　　居住权主体应包含自然人、法人或者非法人组织，更能彰显居住权制度的保障功能和投资功能。设立居住权，能够保护的居住利益，有利于明确权利，防止纠纷，对居住权人来说对住房享有长期、稳定的居住权利。但是，随着人们对房屋利用方式需求的多元化，考虑到有的老年人以房养老，可能将住房出售给法人或者非法人组织，还有合资购房、合作建房等投资性居住权日益增多，把居住权主体扩大到法人或者非法人组织，更能适应经济社会发展需求。

　　居住权的客体“他人住宅”建议改为“他人房屋整体或部分及其附属设施”。民法典第366条“他人住宅”规定不够明确，房屋与住宅的概念也不完全一样。根据2009年修正的《城市房地产管理法》对房屋的定义“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。实际上，设置居住权的目的仅是让特定人享有对房屋的居住权利，而非使该人成为宅基地使用权人或建设用地使用权人。根据一物一权原则，一般物权的客体只能是独立的物，对于物的一部分不能设立物权，体现了其客体的独立性。而居住权在一定程度上构成了对一物一权原则的突破，一套房屋可能为多个人设立居住权。

　　权利义务作为居住权制度的关键一环，在民法典中具有重要的意义，而新规定的居住权制度对居住权人的权利义务并未作出相应的规定，实为遗憾。为了让居住权人清楚为或不为一定行为，应尽快明确居住权人的权利义务。

　　1.居住权人的权利。居住权人至少应享有以下权利:（1）占有权、使用权。设立居住权就是为了保障居住权人占有并使用房屋，让他们“住有所居”。（2）房屋修缮维护权。居住权人可以根据自己的居住要求对房屋进行必要的装饰，但应当及时通知所有权人，不能进行很大的破坏和改造。（3）优先购买权。同等条件下居住权人具有优先购买权，且优于承租人。（4）救济权。赋予居住权人救济权，当其权利遭受非法侵害时，保护居住权恢复圆满状态。

　　2.居住权人的义务。居住权人至少应履行以下义务：（1）注意保管房屋，不随便改变房屋的结构和用途，合理使用房屋，要诚实守信。（2）日常管理及其使用过程中的合理费用支出。在居住期间，居住权人因居住而支出的必要费用，比如水电费、物业费等应按比例支出。（3）不得就房屋设立权利负担。居住权人不得抵押、变卖房屋。（4）居住期届满时负有返还房屋的义务。但因不可抗力等非居住权人过错导致房屋损毁的，不需赔偿损失。

　　1.完善意定取得居住权。罗马法中的居住权只能依据法定方式取得，后来法国进一步规定了既可以遗嘱或遗赠取得，也可以通过契约的方式取得居住权。设立居住权方式更加多元化，以遗嘱方式设立居住权单方且无偿，而投资性居住权设立双方且有偿，因此，不能通过遗嘱设立投资性居住权。此外，民法典第371条以遗嘱方式设立居住权，“遗嘱”应作扩大解释，建议明确修改为“以遗嘱或遗赠方式”设立居住权，也更为清楚明确。

　　2.增设法定居住权。法定居住权就是依据法律的规定而直接产生的居住权，是法律的强制性规定，主要是在家庭内部，为了更好地保护的居住权益而设立的。例如，法律可以规定父母作为监护人，对于未成年子女的房屋享有居住权或者未成年子女对其子女的房屋享有居住权。为了更好保护未成年人、老年人、离婚者等特定人居住权，法律应规定此类人群可直接取得居住权。

　　民法典第369条规定的居住权不得转让、继承，有一定依据，毕竟设立居住权最重要的就是它对于的保障功能，这也是对于社会性居住权而言的。但对于现实生活中出现越来越多的投资性居住权，应允许转让、继承，若完全限制投资性居住权，不符合社会现实。长期居住权人有权进行任何合理的用益，特别是有权进行使用出租和用益出租。

　　目前我国社会生活中出现了很多投资性居住权，比如合资购房、合作建房，成为了一种房产投资的手段，不应当对其进行限制。

　　民法典第370条规定的居住权的两种灭失方式属于特殊原因，不能够涵盖所有方式，应当予以完善。更完善的说法建议为“有下列情形之一的，居住权消灭：（一）居住权期限届满的；（二）居住权人死亡的；（三）居住房屋依法被征收或者灭失的；（四）房屋所有权人和居住权人权利混同的；（五）居住权人滥用居住权的；（六）居住权人抛弃居住权的；（七）法律规定的其他情形。”只有这样，才能更体现出居住权制度的立法价值。