安居，对于每一个家庭来说都是头等大事，住房问题一直以来也都是我国的重点民生问题。囿于当下日益攀升的房价及短期租赁的不确定性，被誉为“社会生活百科全书”的《中华人民共和国民法典》通过新设居住权制度，从立法层面对居者有其屋予以回应。

　　居住权，顾名思义，即居住的权利。根据民法典规定，居住权是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权的权利主体只能是特定自然人，法人或者其他组织不能享有居住权。设立居住权，应当采用书面形式订立居住权合同，居住权合同一般包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限以及解决争议的方法等条款。另外，居住权亦可因遗嘱而设立。需要注意的是，居住权不因长期住居而自然产生，例如：甲将其自有房屋长期借给乙居住，乙不因居住时间长而自然取得该房屋的居住权。根据物权公示原则，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。为保障当事人设立居住权的意思自由，结合居住权长期性的特点，当事人可以根据各自不同情况、需求等对居住权的期限进行约定，最长可约定终身居住。

　　由于居住权的物权属性，居住权一旦设立，居住权人不因房屋所有权人的变动或者房屋被抵押而丧失对住宅的占有和使用，例如：甲作为房屋的所有权人为乙设立了居住权，期间甲又将房屋出售或抵押给丙，此时乙可以其依法享有的居住权对抗变更后的房屋所有权人或抵押权人丙。居住权人有权按照遗嘱或者约定的居住期限在房屋内长期居住，直至居住权期限届满或者居住权人死亡，此时居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。因居住权一般系为满足特定自然人生活需要而设立，主体身份的特殊性据定了居住权不得转让、继承。此外，已经设立居住权的住宅不得另行出租，例如：甲以其自有住宅为乙设立了居住权，其后甲又将房屋出租给丙并与之签订租赁合同，此时甲丙之间的租赁合同因违反法律强制性规定而无效，乙得以继续行使对房屋的居住权，丙则可以要求甲承担因合同无效所造成的损失。需要注意的是，当事人可以通过约定对此予以排除，这既是尊重当事人意思自治的体现，也是为了更好的适应不同居住权人在现实生活中的实际需要，为居住权制度赋予适当的弹性。

　　居住权入典，将从方方面面影响我们的生活：今后在二手房买卖中，买方还应当就房屋上是否设立居住权进行审查，防止发生因审查不到位而导致过户后无法实际居住使用的情形；为老年人提供了以房养老新模式，即可以约定设立居住权以保障晚年的住所，防止发生因金融公司设局诈骗而导致的钱房两空；对公租房和经济适用房，未来可以考虑逐步试点采用居住权制度予以管理和保障；在婚姻家庭关系中，居住权为保护婚前财产、缓和双方矛盾提供了折中方案。此外，设立居住权，有助于缓解住房供给侧的压力、满足特定群体的居住需求，有利于加快建立多主体供给、多渠道保障的住房制度，有利于尊重并保障民事主体对住房权益的合理安排，有利于凝聚“房住不炒”的社会共识，为人民日益增长的美好生活需要保驾护航。（吴帅 崇川区人民法院）